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Il preliminare di compravendita o compromesso

Il preliminare di compravendita è quel contratto con il quale 2 o più parti si obbligano a concludere un affare futuro, stabilendone modalità e termini.

Esso serve a creare un vincolo che obblighi il venditore e l’acquirente a concludere l’atto di vendita, stabilendo preliminarmente tutti i patti e vincoli che saranno successivamente riportati nel rogito notarile. 

l preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e le sue modalità di pagamento, l’identificazione della casa da acquistare tramite l’indirizzo, la descrizione (piano, camere, accessori etc.) e i dati catastali, le concessioni rilasciate dall’Amministrazione comunale per la sua edificazione, la presenza o meno di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli ed infine la data del contratto definitivo.

Con la firma del preliminare il venditore, ricevendo una caparra sul prezzo, concretizza la vendita in termini di cifra, tempistiche e pagamenti mentre l’acquirente, oltre ad essersi “accaparrato” l’immobile desiderato, potrà richiedere al proprio Istituto di Credito un finanziamento per procedere all’acquisto. 

Alla firma del preliminare non avviene il passaggio di proprietà dell’immobile, il quale si verificherà alla stipula dell’atto notarile.

Ai fini fiscali, il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di stipula ed è soggetto al pagamento delle seguenti imposte:

  • Imposta fissa pari ad € 200,00
  • Imposta dello 0,5% sulla caparra versata (importo recuperabile in fase di atto)
  • Imposta del 3% sugli acconti versati prima del rogito (importo recuperabile in fase di atto)
  • Marche da bollo

Il preliminare può anche essere trascritto. In questo caso dovrà essere obbligatoriamente redatto da un Notaio il quale provvederà alla relativa trascrizione negli appositi Registri Immobiliari.  

La trascrizione non sarà più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma varrà come prenotazione della vendita, vincolando il venditore ed impedendo che il medesimo possa vendere ad altri lo stesso immobile, concedere un’ipoteca o costituire su di esso qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Il tempo tra il contratto preliminare e l’atto definitivo di vendita servirà al Notaio per effettuare i relativi controlli comunali, catastali ed ipotecari al fine di consentire il regolare svolgimento del rogito notarile.